estie、2024年度不動産ESGセミナーにて価値総合研究所との共同分析結果を発表

東京23区に所在するオフィスデータを活用し、環境不動産認証の取得有無による賃料のグリーンプレミアムをビル規模別に分析

日本最大級の商業用不動産データ分析基盤「estie マーケット調査」を中心に複数のサービスを提供する株式会社estie（本社：東京都港区、代表取締役：平井 瑛、以下「estie」）は、株式会社価値総合研究所と協働し、2024年度不動産ESGセミナー「未来の不動産価値の可視化と実装〜Visualization and Materialization of Future Real Estate Value〜」にて、昨年に引き続きオフィスビル賃料のグリーンプレミアムに関する共同分析結果を発表いたしました。本分析の結果、環境不動産認証を取得している物件は取得していない物件と比べて、約4.7%のプレミアムが存在することが示唆されました。

近年、不動産の投資・運用の領域においても、環境（Environment）・社会（Society）・ガバナンス（Governance）の要素を組みこんだESG投資が注目を浴びています。NPO 法人日本サステナブル投資フォーラム（JSIF）が実施した「サステナブル投資残高調査」によると、2015年には約4,350億円であった不動産領域におけるサステナブル投資残高は、2023年には約16兆円まで増加しております。また、不動産証券化協会（ARES）が実施する｢機関投資家の不動産投資に関するアンケート調査｣によると、年金基金・一般機関投資家の双方で｢不動産のESG投資への興味｣に対して｢興味あり｣と回答した回答者の比率が年々上昇しており、ESG投資に対する関心の高まりが伺えます。

2024年12月3日に2024年度で第10回目となる不動産ESGセミナーが開催されました。不動産業界において日々ESGに関する取り組みが進む中、GRESB(※1)評価結果の報告のほか、先進的な取り組みを進める業界リーダー等による講演・事例紹介等を通じて、我が国の不動産業界がどのように”Net Zero”を目指していくべきかについて発表が行われました。その講演の一部にある「オフィスニーズの潮流と賃料のグリーンプレミアムについて」では、昨年度に引き続き、estieが提供したデータを用い、オフィス市場における環境不動産認証の取得による効果が検証されました。

分析結果の概要

環境不動産認証の取得の効果検証をするにあたって、estieが保有するエリア情報や建物情報、時系列の募集情報を活用し、今回の分析を実施しました。これによって、これまでの分析はJ-REIT運用物件を対象としたものが多かったのに対し、より広範な物件を母集団として環境不動産認証の効果を分析することが可能になりました。分析手法としては、一般的な最小二乗法や操作変数法を用いた2段階最小二乗法などの複数の分析手法を検討した上で、傾向スコアを用いた回帰分析を採用し、募集賃料／募集期間への影響を分析しました。また、昨年度の分析内容からは、①対象エリアを東京主要5区から東京23区へ拡大した点、②対象を細分化した追加検証を実施した点、③複数の推定手法を検討・実施した点、の3点を変更いたしました。

分析の一例

検証の結果、東京23区に所在するビルの場合、環境不動産認証を取得しているビルの方が、募集賃料は高くなる傾向がみられ、募集期間は短期間になる傾向がみられました。具体的には、募集賃料は約4.7％高くなる傾向、募集期間は14.7%程度短縮する可能性がそれぞれ示唆されました。また、ビルの規模別に分析した場合、中小規模ビル帯では、環境不動産認証を取得している場合における影響が大規模ビル帯よりも大きい傾向が確認されました。

2024年に株式会社日本政策投資銀行と株式会社価値総合研究所の共同で実施されたアンケート調査(※2）によると、昨今の建築費の上昇を踏まえて築古ビルの再開発・建替計画の延期・見直しを行い、改修をより重視していくという不動産オーナーの意識の変化が見られた一方、成長企業テナントではオーナーの想定より築古ビルに対して省エネ性能や生産性に関して懸念を有していることが示唆されました。

これらの結果から、オフィス市場においては、ビルの環境性能を高め、環境不動産認証を取得しその価値を訴求していくことが、ビルの資産価値を高めることにつながることが示唆されました。分析の詳細に関しては、セミナーサイトに掲載しておりますので、そちらも合わせてご確認ください。

※1：GRESBは、実物資産（不動産・インフラ）を開発・保有・運用する会社やファンドを対象に、その環境・社会・ガバナンス（ESG）配慮を測る年次のベンチマーク評価であり、またその運営組織の名称

※2：株式会社日本政策投資銀行・株式会社価値総合研究所「オフィスビルに対するステークホルダーの意識調査2024」

株式会社estie

estie（エスティ）は、「産業の真価を、さらに拓く。」をパーパスに掲げ、商業用不動産業界が抱えるデータ流通の課題をデジタル化により解決し、業界の取引を円滑にするサービスを不動産デベロッパーや機関投資家などに提供しています。相互運用が可能な複数サービスを同時提供することで、一連の業務課題を解決するコンパウンドスタートアップとして、日本最大級の商業用不動産データ分析基盤「estie マーケット調査」を中心に不動産業界のDXを推進しています。

【会社名】株式会社estie
【所在地】東京都港区赤坂9-7-2 東京ミッドタウン・イースト4F
【代表者】代表取締役 平井 瑛
【設立】2018年12月
【コーポレートサイト】https://www.estie.jp/
【公式X】https://x.com/estie_corp