適切な賃料見立てにより収益最大化を支援する賃貸住宅のデータサービス「estie レジリサーチ」提供開始

過去のデータを含めた賃料情報や間取り図が賃料表で一覧に

日本最大級の商業用不動産データ分析基盤「estie マーケット調査」を中心に複数のサービスを提供する株式会社estie（本社：東京都港区、代表取締役：平井 瑛、以下「estie」）は、賃貸住宅領域における、事例収集、多角的な分析や資料作成まで幅広く活用可能な網羅的データベース「estie レジリサーチ」の提供を不動産事業者向けに開始しました。

本サービスの提供開始とともに、A.P.アセットマネジメント株式会社、鹿島不動産投資顧問株式会社、京阪電鉄不動産株式会社、清和綜合建物株式会社、安田不動産株式会社に「estie レジリサーチ」を導入いただきましたことをお知らせいたします。

【サービスサイト】estie レジリサーチ https://www.estie.jp/products/residential-research/

■背景

建築資材や人件費の高騰により、戸建住宅や新築マンションの価格が上昇しています。賃貸住宅の平均賃料も、2024年6月には都心5区で16,753円/坪となり、2019年6月の1.07倍に増加しました。（※1）1棟賃貸マンションの売買も3年連続で増加しており、複数物件の取引が増えています。（※2）

プレイヤーも増加しており、公益財団法人不動産流通推進センターの調査によると不動産企業数は2021年に36万社を超え、年々増加傾向です。（※3）競争が激化する市場環境において、物件取得の難易度もさらに高まっています。

この状況下で物件取得をするためには、マーケットや競合の状況、自社の戦略を考慮し、精度の高い賃料を推定することで積極的な売買方針を定める必要があります。

従来の賃料設定時には、複数の競合物件と比較するため、各物件の稼働率や部屋毎の賃料をポータルサイトなどで調査し、自社のフォーマットに転記していました。東京都住宅政策本部（※4）によるとマンション1棟当たりの平均戸数は34.7戸であり、複数物件と比較するには膨大な手間と時間がかかります。

さらに、物件取得時には投資家説明のため調査や資料作成を行いますが、個人向けのポータルサイトでは情報が不十分であるため、査定会社や管理会社にヒアリングを行います。しかし、ヒアリング先が必要な情報を網羅していることは少なく、情報収集には時間と人脈が必要です。

※1 estie レジリサーチより算出

※2 みずほ不動産販売『不動産市況レポート 4月号』

※3 公益財団法人不動産流通推進センター『2023 不動産業統計集（3月期改訂）』

※4 東京都住宅政策本部『マンションストックの状況』

■「estie レジリサーチ」について

「estie レジリサーチ」は、不動産事業者が適切な賃料見立てにより収益最大化を支援する賃貸住宅のデータサービスです。全国220万棟の建物情報、月次で更新される900万件の募集情報、募集終了を含めた過去数年分賃料データを全国エリアかつ部屋単位で確認できます。地図上からの自由な検索、ボタン一つでデータの加工ができるため、賃料相場の把握から査定に必要な情報収集、バリューアップの分析を圧倒的に効率化することが可能です。

例えば、物件取得時には、任意の検索項目を設定することで検討エリアや物件群の賃料相場を簡単に分析することが可能です。これまで1部屋毎に調べていた賃料は物件毎に一覧で確認することができ、過去のデータも確認することができるため市況に合わせて賃料を一覧で比較検討できます。

■「estie レジリサーチ」で出来ること

＜情報収集＞

これまではポータルサイトなどのインターネット上で必要な情報を検索し、自社フォーマットへの転記、分析のためにローデータ加工など情報収集には膨大な作業時間がかかっていました。

estie レジリサーチでは、調査したい物件を起点にエリアや竣工年など複数の検索軸から網羅的かつ簡単に必要な情報が収集可能です。過去データや間取り、設備などのデータを活用することで精度の高い意思決定をサポートします。

＜資料作成＞

これまでは投資判断時に、多角的根拠を示すためエクセル・地図・分析レポートなど様々な説明資料を作成することに膨大な時間がかかっていました。収集できる情報も限られている中、蓋然性が低くリスク解消ができない中では意思決定がしづらい状況でした。

estie レジリサーチでは、不動産事業者が投資判断時に必要な情報を揃え、ボタン1つで出力や分析が可能です。任意の検索条件で募集傾向や賃料推移など、マーケット情報が瞬時に確認できるため、同期的な場でのより深い議論をサポートします。

estieは、今後も「estie レジリサーチ」をはじめ、住宅領域の不動産データの整備・活用ができるサービスを提供することにより、不動産事業者の消費者ニーズに応じた物件開発をサポートしてまいります。

■導入企業によるコメント（50音順）

A.P.アセットマネジメント株式会社

当社グループでは不動産や再生可能エネルギー発電事業などの投資商品の企画・開発を行っております。

AM事業の展開の一つとして首都圏における住宅ファンド組成・運用にも力を入れており、同事業の取組においては正確な賃貸相場情報の把握と査定が不可欠となっています。

これまではAI搭載型の賃料査定システムを利用していましたが、賃料補正にバラつきが多く、また時間をかけて「査定内容」の再チェックが必要でした。

豊富な募集中・募集終了事例を搭載した「estie レジリサーチ」を利用する事で、フィルターをかけて事例検索と分析ができるようになり、結果的に査定スピードと精度が格段に向上しました。

システム改善に対する意見にも真摯に対応して頂ける為、常にバージョンアップしている印象で「今後にも期待が持てるシステム」と考えています。

鹿島不動産投資顧問株式会社

当社は鹿島建設株式会社のグループ会社として、鹿島グループで培った技術力、不動産の運営・管理等のノウハウや、不動産証券化関連の実績を活かし、投資家の皆様に新たなソリューションの提供を行う専門組織として、2008年に設立されました。現在はゼネコン単独初で参画した私募リートの運用をはじめ、様々なファンド・AMビジネスなどを展開しております。

限られた人員で業務を遂行しているため、マーケットの調査・分析にもそれなりの時間を要しておりましたが、estieレジリサーチを導入することで、周辺相場の早期キャッチアップや、間取りや仕様も含めた競合との比較など、取得検討の入口から運営段階に至るまでの様々なフェーズにおいて業務効率化と検討の深度化が進むことを期待しております。

京阪電鉄不動産株式会社

当社では、保有物件の半分を占める賃貸マンションをはじめ、店舗、ロードサイド店舗、オフィス、物流施設、介護施設、土地の取得や開発など、幅広い収益物件を手がけております。「estie レジリサーチ」では様々な切り口で賃貸情報の検索ができるため、物件取得時の検討では相場以上で売却できるよう、仕様や設備変更によるバリューアップがどの程度できるのかなど幅広い検討精度が向上すると考え導入いたしました。
システムを入れた後は普段使う便利な部分の活用だけで満足してしまいがちですが、 他業務でも活用できるようアドバイスいただきながら業務の効率化を図れればと期待しております。

清和綜合建物株式会社

当社は旧第一銀行（現みずほ銀行）の関連不動産会社として1957年に設立されて以来、

ビル及び住宅事業を中核とする関連不動産事業を広く展開しており、住宅事業では首都圏を中心にオリジナルブランドである「グランハイツ」「メゾンカルム」などのレジデンスを33棟所有しています（2024年10月現在）。

これまでレジに関する情報はインターネットやヒアリングにより収集していましたが、「estieレジリサーチ」導入後は所有物件の周辺賃料情報や物件取得検討のためのスペック検索など全国各地の詳細情報を迅速に収集でき、当社業務における情報収集力向上や効率化等に効果を感じています。

今後も改善要望や活用に係る継続的なコミュニケーションを通じ、更なる情報量の拡大や利便性の向上に期待しています。

安田不動産株式会社

当社では首都圏を中心に賃貸住宅事業として、ブランド名「REFIR orbe（レフィールオーブ）」シリーズを展開しております。当シリーズ以外にも当社の独自性を活かした様々な賃貸住宅開発を手がけており、大小限らず多様な住宅を提供してきました。
賃貸住宅マーケットは情報量が膨大であり、築年数や仕様など物件条件も多岐にわたるため、検討初期段階では平均的なマーケット情報でしか比較検証ができていないことが課題でした。「estieレジリサーチ」は様々な条件による物件の絞り込み・過去を遡った賃料等の市場分析ができるため、当社が企画・開発する物件に対する真の競合物件との比較検証を可能にする点に魅力を感じ導入しました。
また、既存収益物件の購入検討においても有益であり、操作性のよさも魅力のひとつです。今後の機能更新を含め、非常に期待感をもって日々の業務で活用しております。

株式会社estie

estie（エスティ）は、「産業の真価を、さらに拓く。」をパーパスに掲げ、商業用不動産業界が抱えるデータ流通の課題をデジタル化により解決し、業界の取引を円滑にするサービスを不動産デベロッパーや機関投資家などに提供しています。相互運用が可能な複数サービスを同時提供することで、一連の業務課題を解決するコンパウンドスタートアップとして、日本最大級の商業用不動産データ分析基盤「estie マーケット調査」を中心に不動産業界のDXを推進しています。

【会社名】株式会社estie
【所在地】東京都港区赤坂9-7-2 東京ミッドタウン・イースト4F
【代表者】代表取締役 平井 瑛
【設立】2018年12月
【コーポレートサイト】https://www.estie.jp/
【公式X】https://x.com/estie_corp